SINGAPURA, 10 Nov 2023 — Quarz Capital memuji Dewan Direksi dan manajemen tim Cromwell European REIT atas keunggulan operasional mereka. CEREIT saat ini diperdagangkan dengan diskon yang sangat besar sekitar ~50% dari NAV, dengan imbal hasil dividen berulang yang menarik sekitar ~13,2% meskipun portofolio berkualitas tinggi dan pendapatan sewa berulang yang kuat. Ada sejumlah mesin pertumbuhan yang signifikan dan menarik yang dapat lebih mendorong pertumbuhan DPU. Kami mendesak Cromwell European REIT untuk memanfaatkan peluang harga yang menarik untuk membeli kembali unitnya, yang berpotensi meningkatkan imbal hasil dividen menjadi ~14% dan memberikan potensi total pengembalian lebih dari 40% kepada pemegang unit dalam jangka menengah.
QUARZ CAPITAL MENERBITKAN SURAT TERBUKA KEPADA
MANAJEMEN DAN DEWAN CROMWELL EUROPEAN REIT (SGX: CWBU)
SEMUA PIHAK DIHARAPKAN MEMBACA
“INFORMASI PENGUNGKAPAN PENTING“
DI AKHIR SURAT YANG DILEMPARKAN
10 November 2023
MANFAATKAN PENGURANGAN HARGA UNIT SEBESAR ~50% DARI NAV DENGAN MEMULAI PEMBELIAN KEMBALI UNIT UNTUK POTENSI MENINGKATKAN IMbal hasil DIVIDEN DI ATAS 14% DAN MEMBANTU SELURUH PEMEGANG UNIT SAAT INI
– POTENSI PENGEmbalian TOTAL MELEBIHI 40% DALAM JANGKA MENENGAH –
Bapak Garing, Bapak Lim dan Anggota Dewan yang Terhormat,
Quarz Capital beserta afiliasinya secara kolektif merupakan salah satu dari 10 besar pemegang unit Cromwell European REIT (“CEREIT”, “Cromwell REIT”, “CERT SP”, “SGX: CWBU” atau “SGX: CWCU”). Kami memuji tim Cromwell atas eksekusi operasional kelas satu. Investasi kami menggambarkan keyakinan kami bahwa CEREIT merupakan peluang investasi yang sangat menarik.
CEREIT merupakan REIT terbesar ke-16 yang terdaftar di SGX dengan lebih dari ~S$3,5 miliar (€2,4 miliar[2]) aset perkantoran, industri dan logistik terutama di ekonomi Eropa terkuat dan terbesar, seperti Prancis, Jerman, Italia, dan Belanda.
Portofolio perkantoran dan industri berkualitas tinggi Cromwell
Portofolio perkantoran berkualitas tinggi CEREIT, yang mencakup ~47% nilai aset[3], terutama berlokasi di Belanda dan Italia. Nationale Nederlanden, perusakan asuransi dan penyedia pensiun terbesar di Belanda, merupakan penyewa terbesar kedua di portofolio CEREIT dan penyewa terbesar di aset perkantoran kelas A yang ikonik Haages Poort di Den Haag. Baru-baru ini perusahaan memperpanjang sewa selama 15 tahun lagi. Penyewa besar lainnya di aset Cromwell termasuk Essent (perusahaan energi terbesar di Belanda), Employee Insurance Agency of Belanda dan Kamer van Koophandel (Kamar Dagang Belanda[4]), Coolblue (perusahaan e-commerce elektronik terbesar di Belanda), Aramco Europe dan McDermott (penyedia solusi energi global).
CEREIT juga merupakan salah satu REIT pertama yang secara strategis beralih ke segmen logistik dan industri yang tumbuh lebih cepat dan lebih tahan lama (~51% nilai aset[3]). Menjadi pelopor di bidang ini telah memungkinkan Cromwell REIT memiliki sejumlah aset dengan lahan yang cukup besar untuk potensi pengembangan lebih lanjut yang dapat meningkatkan pendapatan sewa dan DPU. Hal ini memungkinkan CEREIT untuk melaksanakan proyek pengembangannya sendiri sehingga semua pemegang unit dapat memperoleh manfaat dari keuntungan pengembangan dan penilaian yang meningkat. Hal ini jauh lebih menguntungkan bagi pemegang unit daripada membeli aset yang sepenuhnya dikembangkan dan dioptimalkan dimana potensi kenaikan sewa dan penilaian mungkin lebih kecil.
“Mesin” untuk mendorong pertumbuhan DPU dan NAV yang substansial
Penyelesaian Nervesa21 (Milan) pada 1Q2024 (9 menit dengan kereta api ke Duomo, sudah 70% disewa pra-penyewaan ke perusahaan komunikasi MNC dan perusahaan teknologi), Maxima (Rome) pada akhir 2025 akan lebih mendorong pendapatan sewa Cromwell REIT di masa mendatang.
Kami sangat antusias dengan aset bebas hak Parc des Docks milik Cromwell di Paris. Aset ini berlokasi hanya 4km dari Arc de Triomphe dan Avenue des Champs Elysees. Desa Olimpiade untuk Olimpiade Paris 2024 berlokasi hanya 1,4km. Persiapan infrastruktur untuk Olimpiade telah menghasilkan stasiun metro baru yang akan dibangun hanya 500m dari aset Parc des Docks yang menghubungkan ke Pusat Kota Paris dengan hanya 3 perhentian. Pembaruan lingkungan sekitar serta pembangunan desa Olimpiade telah mengakibatkan wilayah tersebut saat ini disebut sebagai “proyek konstruksi terbesar di Eropa”[5] karena pembangunan skala besar perumahan, komersial serta infrastruktur transportasi dan fasilitas sedang dibangun di wilayah tersebut.
Lahan Parc des Docks CEREIT meliputi lebih dari 1 juta kaki persegi tetapi saat ini memiliki luas sewa yang dapat disewakan hanya ~789.500 kaki persegi. Kami sangat antusias dengan potensi pengembangan lokasi mega ini yang dapat dikembangkan secara bertahap menjadi pusat logistik dan pembangunan campuran (perumahan, komersial, klaster ilmu kesehatan dll) yang substansial. Semua ini berpotensi menghasilkan lebih dari ~3x luas sewa saat ini dan secara substansial meningkatkan pendapatan sewa, DPU dan NAV CEREIT. Saat ini CEREIT sedang dalam tahap perencanaan fase 3 untuk pengembang kembali Parc des Docks.
Jumlah peluang pengembangan yang menarik akibat kelebihan lahan dan kesempatan AEI di portofolio CEREIT untuk meningkatkan DPU dan NAV juga berarti bahwa tidak ada kebutuhan yang signifikan bagi CEREIT untuk mengambil risiko pasar dan harga untuk membeli aset pihak ketiga.
~94% pinjaman dilindungi dan leverage rendah sekitar ~36,8% memberikan visibilitas DPU yang kuat dan stabilitas pada 2024
Penjualan lebih dari ~S$270 juta (€188 juta) aset pada bulan-bulan terakhir dengan premium sekitar 10% dari nilai buku CEREIT pada Desember 2022 meskipun lingkungan suku bunga yang lebih tinggi lebih lanjut menegaskan daya tarik portofolio berkualitas tinggi Cromwell REIT. Penjualan aset juga secara signifikan mengurangi leverage CEREIT menjadi ~36,8%, dengan dampak yang potensial tidak signifikan terhadap DPU.
Lebih dari 94% utang CEREIT pada 2024 dilindungi suku bunga tetap. Ini memberikan visibilitas DPU yang kuat dan stabilitas untuk DPU 2H2023 dan 1H2024.
Dengan tingkat inflasi inti zona euro MoM[6] menurun secara signifikan menjadi rata-rata ~0,2% untuk 3 bulan terakhir hingga Oktober 2023 (tahunan ~2,3%), kami yakin bahwa ECB, yang berhenti menaikkan suku bunga pada September 2023, akan berpotensi memulai penurunan suku bunga dari 2Q2024. Hal ini dengan mempertimbangkan tingkat inflasi yang berpotensi lebih rendah ke depannya.
Potensi penurunan suku bunga diproyeksikan akan memberikan dorongan kuat terhadap DPU CEREIT dari 2H2024 karena lindung nilai suku bunga CEREIT mulai berakhir. Ini berpotensi menghasilkan penurunan biaya bunga, yang akan mendorong peningkatan DPU kepada pemegang unit secara substansial.
Harga unit CEREIT diperdagangkan dengan diskon masif sekitar ~50% dari NAV, dengan imbal hasil dividen berulang yang menarik sekitar ~13,2%[7]
Meskipun portofolio berkualitas tinggi dan katalis pertumbuhan DPU, Cromwell REIT saat ini diperdagangkan dengan diskon berat sekitar ~47% dari NAV per unit €2,3[8]. Ini merupakan diskon terbesar kedua di antara REIT-S dengan aset lebih dari S$3 miliar. Harga unit saat ini CEREIT €1,22 adalah ~13% lebih rendah dari harga unit terendahnya €1,40 selama krisis COVID-19 pada 1H2020.
Akibat jatuhnya harga unit yang substansial, imbal hasil dividen yang diproyeksikan CEREIT untuk 2024 saat ini sangat menarik dan menggiurkan ~13,2%.
Thi